Debido a las consecuencias derivadas de la situación de crisis sanitaria ocasionada por la pandemia del Covid-19, en diversas relaciones contractuales se viene solicitando la aplicación de la llamada cláusula rebus sic stantibus.
Recientemente, el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona ha determinado, en su sentencia 1/2021, de 8 de enero, la aplicación de esta cláusula rebus sic stantibus para un contrato de arrendamiento de industria hotelera.
Por ello, analizaremos en que consiste esta cláusula y que condiciones deben darse para su aplicación.
¿En qué consiste la cláusula rebus sic stantibus?
La cláusula rebus sic stantibus hace referencia a que cualquier estipulación será aplicable siempre que se mantengan las circunstancias para la situación que se dictó. Se trata de un mecanismo de restablecimiento del equilibrio de las obligaciones.
Esta cláusula permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de las partes, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.
Esta cláusula no está regulada en ningún precepto legal, sino que es una construcción doctrinal que tradicionalmente la jurisprudencia ha admitido, con mucha cautela, de forma que para su admisión se deben cumplir una serie de requisitos, que se analizaran en el apartado siguiente.
En cuanto a los efectos de esta cláusula, en ningún caso serán efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino únicamente efectos modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.
También tiene declarado la jurisprudencia que la cláusula es únicamente aplicable a los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo y de ejecución diferida.
¿Qué requisitos son exigibles para aplicar la cláusula rebus sic stantibus?
Para su aplicación, tal y como recoge la sentencia mencionada del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, se deben dar los siguientes requisitos:
En primer lugar, que exista una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración. Además, esta alteración deber ser por circunstancias sobrevenidas radicalmente imprevisibles, y totalmente fuera del control de cualquiera de las partes.
En segundo lugar, que esa alteración de las circunstancias provoque o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes.
El tercer requisito que se establece es que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.
Por último, se exige que la solución que se persiga sea adaptar el contrato, de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa.
Situación concreta analizada en la sentencia 1/2021, de 8 de enero dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona.
Como se ha comentado al inicio, el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, ha analizado la aplicación esta cláusula rebus sic stantibus para un contrato de arrendamiento de industria hotelera.
El caso concreto una entidad había suscrito con otra mercantil, contratos de arrendamientos de numerosas viviendas, las cuales se destinaban a arrendamiento como alojamiento turístico.
A consecuencia de la pandemia del Covid-19, en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, esta actividad fue suspendida hasta el mes de mayo de 2020. Fruto de esta suspensión la entidad estuvo imposibilitada de ejercer su actividad, lo que dio lugar a la frustración de los contratos de arrendamientos suscritos.
Ante esta situación la entidad alegó su imposibilidad de abonar las rentas de los meses en los que duró la suspensión, así como intentó alcanzar un acuerdo para la reducción de la renta pactada para los meses siguientes.
Llegada la situación a la instancia judicial, la juzgadora determina que procede la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, al cumplirse los requisitos exigidos para ello y, en consecuencia, declara que procede la reducción de renta del 50% con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.
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